« Immobilier : à tous les coups on gagne »

Posté par René Gat (rit) le 2 août 2008

Je ne conteste pas que posséder son logement soit une chose très agréable et sécurisante en vue d’un arrêt d’activité à l’âge de la retraite (d’autant plus que beaucoup d’incertitudes pèsent sur la question du montant des pensions).

Par ailleurs, il est vrai que financièrement, ce peut être un achat opportun (à condition de savoir aussi revendre ?). Car en effet tout est affaire d’avantages comparatifs relatifs.

Il est cependant à noter que l’achat de la résidence principale se fait bien souvent sur des critères qui tiennent plus de l’émotionnel que du rationnel. En effet, ne croirait-on pas assister à l’achat compulsif d’une voiture où ce qui compte d’abord c’est la couleur de la peinture métallisée, la connexion USB pour brancher le lecteur MP3 et la climatisation superflue pour une utilisation épisodique sous nos climats tempérés alors même que les éléments de sécurité, la fiabilité et le coût de revient au kilomètre sont à peine considérés ?

Oui, l’achat de la résidence principale relève parfois (ou bien souvent ?) de l’instinct, des tripes ou de la psychologie de groupe qui pousse à céder à l’injonction sociale de pouvoir se dire « chez soi » (alors que le monde est à nous, ironique non ?). Bref, il nous faut répéter tels des moutons de Panurge ce que les autres ont fait avant nous puisque pour eux au final ça a (peut-être ?) toujours réussi. Et combien de fois avons-nous entendu autour de nous des gens dire « nous avons eu un coup de cœur pour cette maison ou cet appartement » ?

Même sans cet aveu coupable aux yeux d’homo economicus (mais existe-il ?), combien parmi les acquéreurs de leur logement principal (ou d’un bien locatif) font des calculs de rentabilité ? Combien intègrent dans leurs calculs des hypothèses d’anticipation du niveau d’inflation à long terme et s’inquiète du taux de croissance de l’agrégat monétaire M3 ? Combien, comprenant les fondements de la politique monétaire de la BCE, se forgent leur propre anticipation de l’évolution des taux et envisagent un ou des SWAP de taux au cours de leur emprunt ? Combien anticipent le potentiel de croissance économique à long terme de la zone géographique où ils achètent ?

En un mot combien font des calculs ? Sur la base de quelles hypothèses ? Et à quelle fréquence (au cours de leur emprunt) réactualisent-ils leurs calculs (et donc anticipations) pour s’assurer que l’avantage comparatif relatif aux autres classes d’actifs est toujours avéré (et le cas échéant envisagent-ils alors de revendre pour redevenir locataire ?) ? Nous arrêterons là volontairement l’impressionnante liste des facteurs qui influent sur la pertinence d’un investissement en immobilier pour ne pas effrayer plus avant l’acquéreur potentiel.

Et nous ne blâmerons pas tous ces gens qui s’affranchissent parfois un peu vite de ces considérations. Bien loin de nous en effet cette idée, car nous sommes leur semblable et nous aurions vraisemblablement exactement les mêmes emprises émotionnelles si nous étions amenés à prendre la décision de devenir nous aussi propriétaire de notre logement (si financièrement nous en avons les moyens – autre aspect non négligeable si l’on ne veut pas devenir l’un de ces « ninja »(*) américains qui sont malheureusement en train de tout perdre, leur maison saisie, leurs économies englouties et leur vie hypothéquée).

Evaluons donc quelques uns des aspects trop souvent laissés de coté lors d’un investissement en immobilier (résidence principale ou investissement locatif) ?

L’immobilier donne facilement de nos jours l’illusion d’un bon placement, d’un investissement sûr (or rien n’est plus dangereux qu’une confiance aveugle). Nos parents, propriétaires (ou non) de leur logement ne nous le rappellent-ils pas cependant, « ça n’a fait que monter ». La conclusion rapide et erronée est bien sûr « ça ne peut donc que continuer à monter ».

C’est évidemment faux. Tout d’abord, il y a toujours eu des cycles de hausse (et donc de baisse). Actuellement, nous terminons probablement en Europe un cycle de hausse (c’est-à-dire que nous amorçons un cycle de baisse – suivant en cela avec un peu de retard les Etats-Unis qui observent déjà une baisse de 16% de mai 2007 à mai 2008). Lors de la dernière phase de baisse en France, il a fallu environ 10 ans aux prix pour retrouver leurs valeurs initiales (et encore en argent courant, non pas en argent constant). Autant dire 10 ans à payer des frais financiers (les intérêts et assurances) sur un bien qui ne s’apprécie pas. Etait-ce alors vraiment à avantage comparatif relatif le meilleur choix durant cette période ? N’aurait-il pas mieux valu utiliser cet argent à autre chose puis acheter 10 ans plus tard au même prix et de surcroît avec des taux d’intérêts plus faibles (probablement oui) ?

Piqué au vif, notre épidermique partisan de la hausse infinie se réfugie derrière des observations, dont il ne s’explique pas toujours les ressorts, pour affirmer telle la vérité indiscutable d’un texte sacré « Oui mais depuis les prix se sont envolés et même en incluant la phase de baisse, c’est malgré tout un investissement rentable » ou encore « Oui mais au final si on patiente assez longtemps on finit toujours par être gagnant ». Cela a été vrai pendant longtemps, mais comme le disent les pieds de page en petits caractères « les performances passées ne présagent pas des performances futures » !

Ignorant les petits caractères, notre intégriste de la hausse permanente a d’autant plus d’assurance que sa crédulité et sa foi sont grandes pour vous pousser à acheter à n’importe quel moment et donc à n’importe quelles conditions, puisque l’on gagne (enfin le croit-il) à coup sûr ! En résumé, plus on s’approche du haut de cycle, plus on vous pousse à acheter. C’est le phénomène classique de la formation de bulle. A ce moment là le rendement locatif vogue vers ses plus bas. En réévaluant les avantages comparatifs relatifs aux autres classes d’actifs, les investisseurs (plus avertis et qui représentent typiquement bien plus que la majorité des volumes de transactions en temps normal) fuient l’immobilier car ce n’est plus assez rentable et trop risqué. Les prix montent encore un peu, mais moins vite, puis plafonnent (les derniers à prendre le haut de la vague pensent avoir fait la belle affaire en ne discutant pas le prix, croyant profiter d’un aplatissement temporaire de la courbe des prix). Mais en fait avec le retrait des investisseurs, les volumes de transactions chutent, puis les prix suivent le même mouvement. C’est l’éclatement de la bulle et le retournement conjoncturel du marché. Les prix baissent jusqu’au début de la prochaine vague de hausse (enfin espérons le pour eux).

Allons donc demander aujourd’hui aux derniers acquéreurs espagnols ayant payés le prix fort en s’endettant à taux variable sur 50 ans leur sentiment sur la récente décrue des prix (qui ne fait probablement que commencer, hélas pour eux) pendant que leurs traites montent comme les taux. Rétrospectivement, ont-ils vraiment l’impression d’avoir fait le bon choix ?

« Qu’importe puisque sur le long terme la tendance est haussière » nous serine alors notre grand inquisiteur de la hausse divine, vivant ce discours de Cassandre comme une insoutenable agression Galileo-copernicienne, qui aurait valu à son auteur en d’autres temps le bûcher pour hérésie envers les certitudes de son monde immuable (et pourtant le vent lui aussi tourne).

Au-delà d’une certaine immodestie dans le parallèle et d’un certain goût prononcé pour la provocation ou la prise de position contrariante, je me contente pourtant modestement d’essayer de mettre en garde contre la montée de certains types de risques par sincère compassion pour ces personnes (un peu) naïves et (potentiellement futures) victimes de leurs propres et louables intentions (qui ne voudrait-il pas se sentir en sécurité chez soi ? Freud ne nous l’enseignait-il pas : « l’homme a échangé une part de bonheur contre une part de sécurité »).

Oui, il est donc enfin temps de se poser la question des conditions de la hausse structurelle de long terme qui ont (jusqu’à présent) toujours fait les nouveaux plus hauts du marché supérieurs aux précédents plus hauts (le fameux syndrome de la fête foraine « approchez mesdames et messieurs, tentez votre chance, à tous les coups on gagne »).

Parlons donc un peu de démographie.

Pour se faire, considérons le cas extrême de la situation de l’Espagne (seulement pour mieux illustrer notre propos, ayant par ailleurs plutôt des sympathies pour ce pays). Voila un pays qui compte aujourd’hui environ 45 millions d’habitants et dont le taux de fécondité est inferieur ou proche de 1,3 enfant par femme depuis de nombreuses années. Comme chacun s’en souvient (relisez vos cours de géographie), pour le simple renouvellement des générations, il faut un taux de fécondité de 2,1 enfants par femme. La conséquence immédiate de cet état de fait est selon les démographes que l’Espagne est appelée à voir sa population passer de 45 millions à 34 à l’horizon 2050. La forte décroissance de la population et son vieillissement (l’âge médian sera alors de 55 ans – la plus vieille du monde) toujours suivant les projections des mêmes démographes, ce qui laisse peu de chance pour un boom des naissances, devrait conduire à un effondrement de la demande de logements (et donc des prix).

Pensez donc, jusqu’à ce jour un simple retournement conjoncturel entraînait aisément des baisses de plus de 30 % des prix alors même que le facteur structurel de la hausse de long terme (à savoir donc la croissance permanente de la population) était présent pour agir comme un frein à la baisse. L’Espagne est aujourd’hui à peu près à son pic de population. La décroissance de la population espagnole est pour demain. N’en déplaise donc à nos ayatollahs de la hausse, c’est à mon avis bien à un changement de monde, à une rupture structurelle fondamentale à laquelle nous assistons et qui devrait conduire, non pas à une baisse, mais plus probablement à un effondrement du marché immobilier espagnol pour de très longues décennies.

Les derniers sommets en matière de prix déjà derrière nous ne devraient donc pas être revus de si tôt, voire jamais si l’Espagne ne fait rien tout de suite pour remédier à son inévitable déclin (démographique). On le comprend bien avec seulement 34 millions de personnes à loger au lieu de 45 millions, il va y avoir pléthore de logements vacants ne trouvant ni locataires, ni acquéreurs. Pour attirer l’un ou l’autre, la spirale de la baisse devrait s’enclencher.

A l’aune de ces derniers éléments, retournons alors voir le jeune couple espagnol qui a acheté récemment au prix fort à taux variable sur 50 ans. Dans 50 ans (ou même sur 30 ou 40 ans), il aura – si financièrement il y est parvenu – un bien qui, en prenant en compte les intérêts, lui aura coûté plusieurs fois le prix d’acquisition et qui en vaudra seulement une maigre fraction (je vous laisse choisir le facteur diviseur). Bilan : toute une vie de labeur engloutie dans de lourds frais financiers et dans un bien qui ne vaudrait alors presque plus rien !

Bien entendu, je souhaite vraiment que ma vision pessimiste (et je comprends qu’il puisse y en avoir d’autres) se révèle erronée pour le bien du plus grand nombre des espagnols. Cependant, si ces noires anticipations venaient à se réaliser, à avantage comparatif relatif, le choix immobilier serait-il le meilleur choix possible pour cette période à venir (probablement non) ?

Qu’en est-il du reste de l’Europe ?

Triste constat, la population européenne dans son ensemble est elle aussi amenée à décroître suivant le même schéma dans les prochaines décennies. Les pays les plus menacés étant ceux aux faibles taux de fécondité (tel l’Espagne, l’Italie et l’Allemagne par exemple). La décroissance annoncée de la population en Europe occidentale devrait donc entrainer une baisse significative de la demande moyenne de logements (et donc des prix moyens de l’immobilier). Bien sûr, il y aura des poches de résistance là où il y aura croissance locale de la population (à vous de les dénicher pour trouver les moins mauvaises affaires).

Hors ce changement évident, d’autres changements de tendance à long terme peuvent aussi être envisagés.

Parmi ceux-ci, la désindexation des salaires sur l’inflation (seuls la Belgique et le Luxembourg pratiquent encore l’indexation, mais pour combien de temps) est un sérieux frein à la pertinence de l’emprunt. Le développement de la fiscalité environnementale à venir risque fort d’induire une dévalorisation des logements construits aujourd’hui et qui n’auront plus alors l’efficacité énergétique et environnementale nécessaire (croyez bien qu’après les taxes écologiques sur les voitures, celles sur l’habitat se mettront en place). La décroissance de la population et son vieillissement devraient être la source d’un moindre dynamisme de l’Europe, faisant donc reculer son attractivité aux yeux des migrants et investisseurs étrangers (qui aurait envie de venir vivre et s’installer dans l’immense maison de retraite que va devenir ce continent ? y-aura-t-il suffisamment de gérontophiles sur le reste de la planète ?). Que dire également du coût de l’énergie et de ses conséquences sur les prix des déplacements ? Ne devrions nous pas tous être amenés à vivre en ville ? Fini la vie à la campagne ? Fini les weekends dans sa maison de campagne, à la mer ou à la montagne ?

Et pour ne pas terminer sur un scénario catastrophe du type « Le jour d’après », nous n’évoquerons pas les changements climatiques possibles du type arrêt du Gulf Stream qui mettrait une grande partie de l’Europe sous les glaces (Lyon étant par exemple à la même latitude que Montréal).

Donc, oui l’immobilier a ses vertus. Oui également l’immobilier à long terme va monter… mais comme toujours seulement là ou la population continue à croître et où l’économie est dynamique (c’est-à-dire probablement pas en Europe, où nous sommes semble-t-il à la charnière d’un retournement de tendance de long terme).

La morale de cette histoire est donc simple : « Mesdames faites-nous beaucoup de bébés, si vous voulez que l’immobilier reste un placement de bon père de famille ! ».

 

 

René Gat (rit)

(*) ninja : No Income No Job or Asset (traduction : Sans Revenu, Sans Travail ou Sans Bien)

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